Прекратяването на договор за наем от наемодателя може да доведе до сериозен стрес и големи неудобства за наемателя, особено ако подобно действие е извършено неправомерно, а решението е взето едностранно. Законодателството в много държави предвижда защита за наемателите срещу едностранно и незаконно прекратяване на наемните отношения, като България не прави изключение.
Въпреки това, в нашата страна все още малко хора се решават да потърсят правата си при подобни ситуации.
За да ви бъдем полезни по темата, с тази статия имаме за цел да ви запознаем малко по-подробно за основните права, които имате като наематели, както и с възможните начини за реакция в случай на едностранно прекратен договор от страна на наемодателя.
Основни положения в закона за защита на наемателите
Наемните отношения са уредени в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), както и в други нормативни актове, регулиращи жилищните и търговските наеми.
Едностранното прекратяване на договора от наемодателя не е напълно невъзможно, но то трябва да отговаря на определени законови основания, за да бъде валидно. Така например, наемателите имат право на предварително уведомление. Срокът на предизвестието зависи от клаузите в договора или от законовите разпоредби. Те могат също да се ползват от защита срещу произволни действия. В това отношение законът защитава наемателите от незаконно извеждане от имота или злоупотреби от страна на наемодателя.
Освен това, в случай на неправомерно прекратяване на договора, наемателят може да претендира за обезщетение за нанесени щети.
Основания за прекратяване: Законни и незаконни причини
Причините за прекратяване на наема са два вида – законни и незаконни. На следващите редове ще опишем и двата случая, като едновременно с това ще дадем и конкретни пример от практиката.
Законни причини за прекратяване на договора
Най-честата причина за законно прекратяване на договора е нарушение на договора от наемателя. Това може да бъде например неплащане на наем в уговорените срокове или пък неправомерно използване на имота (например за нелегални дейности).
Друг законен мотив за прекратяване на договора може да е необходимост на наемодателя и доказаната нужда да ползва имота лично. Разбира се, това трябва да стане при спазване на предизвестието и условията, предвидени в договора.
При изтичането на срока на договора, наемодателят отново има правото да го прекрати или по скоро да не го удължи. Това е логичната следваща стъпка при срочен договор, ако страните не договорят друго.
Незаконни причини за прекратяване на договора
Сред незаконните причини могат да се споменат прекратяване без посочване на основателна причина, преди да е изтекъл срокът на договора.
Тук могат да се добавят и непочтените практики, като липса на уведомление, опити за извеждане на наемателя чрез натиск, като спиране на ток или вода, както и много други.
Права на наемателя
Наемателят има право да претендира за обезщетение, ако прекратяването на договора от страна на наемодателя е извършено в нарушение на закона или договора.
Обезщетението може да включва поемане на разходите за преместване, покриване на загуби, произтичащи от невъзможност да се намери ново жилище в кратък срок, както и всякакви допълнителни щети, ако прекратяването е довело до проблеми със здравето или работата на наемателя.
Право на удължен срок за напускане: Какво е това
Дори при законно прекратяване на договора, наемателят има право на разумен срок за напускане на имота.
Законът предвижда, че предизвестието трябва да е достатъчно дълго, за да позволи на наемателя да намери алтернативно настаняване.
Как да реагираме
При съмнение за неправомерно прекратяване на наемен договор, първата стъпка е да се консултирате с адвокат, специализиран в недвижимите имоти (можете да разгледате на advokatimot.bg). Адвокатът ще може да прегледа внимателно договора и да даде оценка за правомерността на действията на наемодателя.
Ако се установи, че действията на наемодателя нарушават закона, наемателят може да подаде жалба до комисията за защита на потребителите, особено ако прекратяването е свързано с неравноправни клаузи в договора.
За защита на правата си и претенция за обезщетение, наемателят може да се обърне към съда. Тук отново може да е безценна помощта на добър имотен адвокат.
Ако пък наемодателя се опита да изведе наемателя от имота с физически натиск или злоупотреба, тогава най-правилното решение е да се обърнете към полицията.
Водене на съдебно дело
Ако не бъде постигнато споразумение между страните, наемателят винаги може да заведе съдебен иск за защита на правата си.
Необходими документи за делото са копие от договора за наем, всички писмени комуникации между наемодателя и наемателя, както и доказателства за щети, причинени от незаконното прекратяване, ако има такива.
Често срещани примери от практиката
В практиката има много случаи на прекратяване без предизвестие на договора за наем, в които наемодателят твърде, че има нужда от имота за лична употреба. Добрата новина е, че съдът може да установи това много лесно и ако се стигне до извод, че няма доказателства за такава необходимост, той обикновено присъжда обезщетение на наемателя.
Прекратяването на договора чрез спиране на тока и водата също не е рядко явление. Ако наемодателят направи опит да спре подаването на комунални услуги, за да принуди наемател да напусне имота, последният има право да подаде жалба до съда.
При подобни действие обикновено наемодателят бива задължен да възстанови услугите и да плати компенсация за причинените неудобства. Като цяло, едностранното прекратяване на договора за наем от наемодателя може да бъде законно само при ясно дефинирани основания и спазване на всички законови процедури.
За да избегнете подобни ситуации, винаги четете внимателно договора за наем преди подписването му, а при съмнения за нарушение, се консултирайте с адвокат.
Бързата реакция от ваша страна и познаването на собствените ви правата могат да ви ви помогнат да запазите сигурността и спокойствието си в подобни напрегнати обстоятелства.